Uno de los efectos con mas relevancia dentro de la inscripcion del registro de la propiedad es el principio de la fe pública registral, que se podria decir que es el máximo exponente del principio de eficacia de la inscripción en el registro de la propiedad.

El Registro protege con varias normativas  a toda persona que confía en los datos que se contienen en el, atribuyendo una posición jurídica inatacable a los terceros que cumplan dichos requisitos , quienes pueden entran en el juego con el objeto de relación jurídica por vinculación, negocial o legal como por ejemplo la compra-venta.   Normativas dentro del  artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que dispone:

• “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. (Es decir, el ReP publica que A es propietario; si B, conociéndolo, comprara la finca de A e inscribiera su derecho en el ReP, entonces ha adquirido de una persona capaz de realizar ese acto de disposición y será entonces inmune a las consecuencias que para su adquisición tendría una acción de nulidad, de resolución o revocación que pretendiese atacar a su derecho, por supuesto siempre que esas causas o acciones no constasen ya explícitamente en el registro (p.ej. El que vendió -A- era usufructuario, por lo que no tenía poderes de disposición sobre la finca, luego no podía transmitir la propiedad de la misma).

•  “La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”. Se entiende la buena fe como la creencia por parte de quien pretende amparase en la protección registral de que la persona que constituyó el derecho real de que se trate era el titular o legitimado y por tanto tenía facultad de disposición manifiesta para constituirla y ello implica el desconocimiento o la ignorancia de los vicios que invalidan la titularidad del transmitente (p. ej., si A figura como propietario en el ReP, pero B sabe que la finca la vendió a C y éste no inscribió, si B adquiriese la finca de A no estaría protegido en su adquisición, porque no tiene buena fe).

•  “Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”. (De ahí la importancia de que en el título se exprese la causa de la adquisición, pues no es que el título gratuito esté desprovisto de toda protección, sino que ésta queda limitada).

Si  se cumplen  todas las condiciones aqui  descritas  se protege al adquirente y nace la figura del “tercero hipotecario” protegido por el Registro.

Normalmente y de forma asidua con todo lo relacionado con el mundo rural, es frecuente que los inmuebles rústicos y urbanos, no estén inscritos en el Registro de la Propiedad o puede que la inscripción este realizada pero a nombre de varias generaciones.

Por definicion en sentido ordinal: Es el primer asiento en el Registro de una nueva finca procedente de agrupación, segregación, de otra(s) finca(s) ya inscritas. Tiene su razón causal en el mismo Registro, concretamente en el último asiento correspondiente a la finca de procedencia; si ésta ya estaba inscrita en firme, la(s) nueva(s) finca(s) también lo estará(n).

Por definicion en sentido registral: es la primera inscripción de una finca cuyo asiento carece de soporte causal en otro anterior. La finca no figura en el Registro, no proviene de otra(s) ya registrada(s). Es el caso típico de fincas cuyo título nunca tuvo acceso al Registro. Para poder inscribir por primera vez estas fincas existen dos vías:

En muchos casos no se tiene clara la diferencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. Principalmente el Registro de la Propiedad da fe de la titularidad de una finca, el Catastro nunca da fe de esa titularidad. El catastro es un órgano administrativo que solo tiene la función de determinar los linderos, superficie y composición de las fincas.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. aunque si no se realiza  estaremos ante una  inseguridad jurídica y posibles problemas para el  propietario de la finca.

Se puede resolver de varias formas la falta de inscripción, dependiendo si la finca  está ya inscrita en el Registro de la Propiedad mediante otro titular o es la primera vez.

Si ya estaba inscrita con anterioridad  se debe documentar todos los actos jurídicos producidos desde la última inscripción hasta la adquisición del propietario actua. Por otro lado si la finca no esta  inscrita en el Registro de la Propiedad habrá que registrarla por primera vez. Este proceso se le llama inmatriculación

Los pasos para  realizar la inscripción pueden realizarse por de varias formas:

–Con  un expediente de dominio, que se tramita en el Juzgado.

–Mediante un acta de notoriedad. Es una escritura que complementa el Título público de su adquisición y se tramita en la Notaría.

–Mediante el procedimiento que se recoge en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Cuando iniciamos alguna operación comercial con nuevos clientes es muy importante conocer bien al cliente y la solvencia de este para afrontar los pagos. Para ello disponemos de varias fuentes de información y numerosos registros a los que podemos acudir para solicitar información relevante.

A continuación  os indicamos varias referencias donde poder encontrar información relativa al cliente:

• Informes de agencias comerciales.
• Información del Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI).
• Referencias de proveedores, clientes y otras entidades financieras.
• Central de Información de Riesgos (CIR).
• Registro Mercantil
• Registro de la Propiedad
• Registro de Venta a Plazos
• Relación de demandas judiciales
• Relación de suspensiones de pagos y quiebras
• Información en prensa especializada
• Referencias de proveedores, clientes y otras entidades financieras

Con unos pequeños datos iniciales podremos obtener información sobre los bienes del cliente, información económica-financiera, sus posibles accionistas, y mucho mas. Es importante saber con quien tratamos

Cuando  disponemos  de muy poca o nula información sobre una persona especifica, empresa o cualquier deudor, es recomendable utilizar el servicio  de Indices de la Propiedad con el  nos que permite conocer si una persona física o jurídica tiene alguna propiedad o derecho (hipotecas, servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas) sobre bienes inmuebles.

Este servicio es de gran utilidad  cuando no se conocen los datos concretos de las propiedades que tiene una persona . Tambien  es necesario cuando no se sepa si tiene algún bien a su nombre, como paso previo para realizar la solicitud de la nota simple que aportará información detallada sobre un inmueble concreto.

El documento que emite este servicio se le llama Nota de Localización y sobre este  es posible comprobar si existen o no derechos inscritos a favor del titular que hemos consultado. Para realizar este servicio se necesita Nombre Completo y DNI de los datos de la persona que se requiere información.

Otra de las utilidades más demandadas  del Servicio de Indices es la solicitud de un Certificado de no titularidad, que es un documento necesario para la gestión de ayudas públicas para la adquisición de viviendas protegida, VPO.

Con este documento la Administración puede verificar si el titular puede optar a las ayudas públicas para la compra de una vivienda.

La información del Registro de la Propiedad se puede consultar mediante notas simples  o por medio de certificaciones. Dependiendo de la opción que se eliga se obtendra distinta cantidad de información referente a la consulta realizada.

A continuación, le damos la información base que nos proporciona cada una de ellas:

La nota simple únicamente tiene un valor informativo y no dará fe del contenido de los asientos del Registro. En cambio la certificación Registral tiene que esta firmada  por un registrador puede acreditarse el contenido del Registro.

Las certificaciones que más se suelen solicitar  son la llamada certificación de dominio y cargas y la certificación literal.

Las notas simples  tienen un pequeño resumen  del contenido de los asientos vigentes relativos a la propiedad que se pida. En ella consta  la identificación de la misma, la identidad del titular o diferentes titulares de derechos inscritas y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos, indicando las prohibiciones y restricciones que afecten a los titulares de derechos inscritos.

Las certificaciones incluyen para cada propiedad la información,permanentemente actualizada, que se contenga en las inscripciones practicadas en los Registros de la Propiedad con referencia a los siguientes puntos.

• Datos generales de identificación de la misma, como identificación registral

• Los datos generales de identificación de la titularidad, como nombre y apellidos o denominación del propietario, título de adquisición, carácter de la adquisición, documento adquisitivo, datos registrales.

• Los datos generales de las cargas o gravámenes existentes, como la expresión de estar libre de cargas, las hipotecas, embargos, demandas, afecciones, servidumbres…, los detalles de cada una de las cargas existentes.

• Los asientos de presentación de documentos relativos a la finca o derecho que se encuentren vigentes y aún no hayan sido despachados, en su caso.

Dentro de las certificaciones podemos encontrar varios tipos diferentes:

• Certificaciones literales: en las que se insertan literalmente aquellas circunstancias inscritas que interesen al solicitante.

• Certificaciones en relación: en las que se extractan por el Registrador los datos solicitados.

• Certificaciones de dominio: que expresan la titularidad del inmueble.

• Certificaciones de cargas: que indican si la finca se encuentra o no gravada y, si lo está, las extensión de las cargas.

• Certificación de dominio y cargas: que incluye las dos anteriores.

• Certificaciones negativas: sirven para acreditar que un inmueble no está inscrito, en modo alguno o a favor de persona determinada.