Funcionamiento del Registro

La razón del servicio público en que consiste el Registro de la Propiedad estriba en la seguridad del tráfico de la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, de la cual es destinataria la sociedad, a la vez que se satisface el interés particular de los individuos.

El Registro de la Propiedad está a cargo de funcionarios públicos, técnicos en Derecho, con facultades de índole jurisdiccional, es decir, de los Registradores, los cuales tienen como misión profesional la de servir a la Justicia Registral.

Funcionamiento del Registro de la propiedad

Tradicionalmente se ha concebido el Registro de la Propiedad Inmueble desde tres puntos de vista:

Como Institución Jurídica: el Registro de la Propiedad es una institución administrativa destinada a contener la publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles.

Como Oficina: Las inscripciones o anotaciones y demás asientos registrales sólo se practicarán en los libros de la oficina registral en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Como Conjunto de Libros: El Registro de la Propiedad  es la reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existentes en cada oficina pública de registro, en los que se extienden, conforme a ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles.

 

Principios de funcionamiento del Registro.

Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:

 

Voluntariedad

el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues no existe sin la inscripción.

Principio de rogación

quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro correspondiente.

Prioridad

supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y en caso de que haya dos derechos inscritos sobre la misma finca tendrá prioridad el más antiguo.

Por ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato por el que ha adquirido una finca de otra persona, y después acude al Registro otra persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma finca de la misma persona que el primero que acudió al Registro.

En este caso, el Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acudió al Registro. Otro ejemplo podría ser que en el caso de ejecución de una hipoteca o un embargo anterior puede implicar la cancelación de todos los derechos posteriores.

Legalidad

los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Tracto sucesivo

para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.

 

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.


 

En caso de que el bien inmueble al que se refiera el título cuya inscripción o anotación se pretende no se encuentre inscrito a favor de persona alguna, el inmueble ha de inmatricularse por primera vez, a través del expediente de inmatriculación.

En caso de que se haya interrumpido el tracto sucesivo (es decir, que en el Registro se haya roto la cadena de personas que otorgaron derechos con anterioridad respecto a ese inmueble, por no haber inscrito sus títulos), habrá de reanudarse éste mediante uno de los siguientes procedimientos:

  • Acta de notoriedad: se trata de un procedimiento que lleva a cabo un Notario, a solicitud del interesado, por el que el Notario hace constar la notoriedad de un hecho (que una persona es propietaria de un inmueble) en virtud de la declaración de testigos y otras pruebas.
  • Expediente de dominio: se trata de un procedimiento que lleva a cabo el Juez de Primera Instancia del lugar en que radique la finca, a solicitud del interesado, en el que el solicitante hará valer los documentos acreditativos de su derecho, si los tiene, y en el que el Juez citará y oirá a quienes pudieran tener algún derecho sobre el inmueble, decidiendo finalmente sobre el derecho del solicitante.

 

(Fuente: Ministerio de Justicia)