Principio fe pública registral

fe registral- firmas

Uno de los efectos con mas relevancia dentro de la inscripcion del registro de la propiedad es el principio de la fe pública registral, que se podria decir que es el máximo exponente del principio de eficacia de la inscripción en el registro de la propiedad.

El Registro protege con varias normativas  a toda persona que confía en los datos que se contienen en el, atribuyendo una posición jurídica inatacable a los terceros que cumplan dichos requisitos , quienes pueden entran en el juego con el objeto de relación jurídica por vinculación, negocial o legal como por ejemplo la compra-venta.   Normativas dentro del  artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que dispone:


  • “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. (Es decir, el ReP publica que A es propietario; si B, conociéndolo, comprara la finca de A e inscribiera su derecho en el ReP, entonces ha adquirido de una persona capaz de realizar ese acto de disposición y será entonces inmune a las consecuencias que para su adquisición tendría una acción de nulidad, de resolución o revocación que pretendiese atacar a su derecho, por supuesto siempre que esas causas o acciones no constasen ya explícitamente en el registro (p.ej. El que vendió -A- era usufructuario, por lo que no tenía poderes de disposición sobre la finca, luego no podía transmitir la propiedad de la misma).
  •  “La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”. Se entiende la buena fe como la creencia por parte de quien pretende amparase en la protección registral de que la persona que constituyó el derecho real de que se trate era el titular o legitimado y por tanto tenía facultad de disposición manifiesta para constituirla y ello implica el desconocimiento o la ignorancia de los vicios que invalidan la titularidad del transmitente (p. ej., si A figura como propietario en el ReP, pero B sabe que la finca la vendió a C y éste no inscribió, si B adquiriese la finca de A no estaría protegido en su adquisición, porque no tiene buena fe).
  •  “Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”. (De ahí la importancia de que en el título se exprese la causa de la adquisición, pues no es que el título gratuito esté desprovisto de toda protección, sino que ésta queda limitada).

Si  se cumplen  todas las condiciones aqui  descritas  se protege al adquirente y nace la figura del “tercero hipotecario” protegido por el Registro.

 

One Response to “Principio fe pública registral”

No es un comentario, son unas dudas. Si A, inmatricula una finca por acto contrario al propio registro, y pasan los dos años desde el edicto, qué protección tiene B que compró esa finca pasado dicho plazo? y qué posición tendría la entidad que constituyó hipoteca sobre la finca comprada? ¿se puede exigir al comprador que examine la inscripción de quien le vende? ¿se puede exigir a la entidad que financia que examine igualmente la inscripción del vendedor, antes de conceder el préstamo?


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